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[인터뷰]곽명휘 KB국민은행 강남스타PB센터 부동산 팀장 “강동·강서·강북 역세권 입지 좋은 상업지 실속 있다”

월간 리치 | 2013.08.07

Q. 경기불황이 지속되고 있는 상황에서 투자자들의 투자 심리가 줄어들고 있는데 하반기 부동산 경기 전망은 어떤지.
A. 경기 회복이 단기간에 가시화되지 않을 것으로 예상되는 상황에서 부동산은 전세가 상승 및 매매가 하락 등 불안정한 모습을 보여주고 있다. 이에 정부는 부동산 규제완화 정책을 통해 부동산 경기 살리기에 마중물을 부었으나 반짝 효과에 그치고 부동산 거래절벽이 나타나는 것으로 보아 우리가 예상했듯 부동산 경기 침체는 경기 전반적인 불황에 따른 것으로서 부동산 정책으로 살리기에는 어려움 또는 한계가 있다는 것을 알 수 있었다. 즉, 부동산 수요를 살리려는 정책이 강했는데 부동산 공급을 생각해보면 얘기는 다를 수 있다.
예컨대 시공사가 부동산을 신규로 분양하고자 하는 경우 토지가격이 매년 상승하고 건축비 역시 매년 상승하고 있는 상황에서 매수자가 제안하는 가격이 낮다고 하여 사업에서 손실을 보며 공사를 수주할 수 없는 것이므로 향후 공급 역시 축소될 수밖에 없는 상황이다.
수요와 공급을 다 같이 고려하는 경우 신규 부동산의 공급가격은 상승할 수밖에 없는 상황이므로 수요자는 이를 주의해서 투자를 고려할 필요가 있다. 즉 수요가 감소해 그 동안 가격이 하락했다면 앞으로는 공급도 감소해 가격이 오를 수도 있다는 말이며 수요 감소가 이미 시장에 다 반영됐다고 하면 앞으로 공급이 감소하는 경우 가격이 오를 것으로 예상된다.

Q. 초고액 자산가들의 요즈음 투자성향은 어떤가.
A. 초고액 자산가들은 보유하고 있는 자산을 지키기 위해 안정적인 투자를 선호하는 편이고 원금 손실에 대해 민감한 편이다. 왜냐하면 이자만으로도 적지 않은 금융이익이 확보되기 때문에 원금손실이 생길 수 있는 상품에 투자하는 것은 바람직하지 않은 것이다. 그런데 요즘에는 장기적으로 국내 경제성장이 과거와 같이 성장하지 못할 것으로 예상되며 시나리오 상 디플레이션 등 경기가 나빠질 수도 있기 때문에 자산(부동산 등)을 매각해 현금을 확보하는 자산가도 있다. 물론 법인의 경우도 지속적인 영업과 불확실한 경기에 대비해 현금을 확보하는 법인이 적지 않다고 한다.

Q. 초고액 자산가들을 상대하면서 가장 기억에 남는 것이 있다면.
A. 초고액 자산가들을 상대하면서 가장 기억에 남는 것은 부동산을 매수해 드린 경우다. 서울 강북에 있는 금융기관의 사옥을 고객이 매입해 당해 금융기관에 10년 lease-back하고 매매금액의 4%를 년 임대료로 지급하기로 했으며 사옥의 일부를 병원과 약국으로 임대해 은행의 임대료와는 별도로 임대료를 받아 약 7% 이상의 수익을 창출하는 경우다. 고객님께 좋은 부동산을 매입해 드리면서 많은 성취감을 느끼기 때문에 매우 기억에 남았다.

Q. 취득세 감면 종료과 리모델링 법안 무산 등 한여름 악재에 투자자들의 투자심리가 위축되고 있는데 하반기 투자 패러다임 변화에 대한 견해는.
A. 하반기 투자는 오피스텔, 도시형생활주택은 입지에 따라서 분양시장이 다른 면을 나타낼 것으로 보인다. 즉 과거 공급물량이 부족했을 때는 입지에 관계없이 분양됐으나 앞으로는 수요자(임차인)가 선호하는 지역이 분양될 것이고 수요자(임차인)가 지불할 수 있는 월세에는 한계가 있음으로 분양가격 상승은 제한적일 수밖에 없다. 따라서 역세권 등 A급지의 좋은 입지에 소형 주거형 상품이고 수익률 5% 이상의 것이라면 분양받아 향후 노후에 대비하는 것도 좋다고 생각한다.

Q. 올해 세운 계획과 목표는.
A. 현재 한성대학교 부동산학과 박사과정 중이다. 4년 안에 졸업하는 것이 목표다. 아울러 좋은 논문을 많이 읽고 쓰는 것이 올해의 계획이다. 또 가정에서 좋은 남편, 좋은 아빠가 되는 것도 중요한 목표다. 

Q. 최근 가격하락에도 매수세가 전무하고 신도시도 약세 현상을 보이고 있는데 주택거래가 회복되기 위해 필요한 대책은.
A. 주택거래가 회복되기 위한 방법 중 하나는 수요자로 하여금 주택의 원가를 이해시킬 필요가 있으며 수요자가 이를 이해할 때 주택의 가격이 원가측면에서 더 오르기 전에 대기 수요를 유효매수세로 돌아서게 하는 것이 방법이라고 생각한다.
그 예로써 우리나라 전체 사유지의 56.7%에 해당하는 면적을 인구의 1%(50만 명)가 보유하고 있는 상황이며 강남구민이 약 57만 명인 것을 생각한다면 또 56.7%가 토지의 면적 기준으로서 이를 토지의 가액을 기준으로 바꾸어 생각한다면 토지의 가격은 하방 경직성이 매우 강할 수밖에 없다고 볼 수 있고 웬만해선 가격을 내려서 팔지는 않는다고 생각할 수도 있다.
이러한 주택의 신축 원가를 고려하는 경우 더 이상 가격이 내릴 것이라는 기대보다 원가 상승으로 인한 가격 상승 예상이 더 커진다면 대기 수요가 실질 매수세로 돌아 설 수 있지 않을까 생각한다. 그렇다고 해서 수요자 주머니 사정을 고려해 비싼 신축 분양 아파트를 분양 받는 것보다는 입주 5년 내외의 기존아파트를 매입하는 것이 바람직할 것으로 보이며 그렇게 되는 경우 기존 주택시장과 신축 주택시장이 선순환 구조로 바뀔 수 있지 않을까 기대해 본다.

Q. 금리는 더 떨어지고 있고 투자할 곳이 줄어들고 있는 상태에서 투자 대안이 있다면.
A. 금리가 떨어지는 경우 그 대안은 채권투자가 있다. 그 중 부동산 PF 대출채권을 유동화한 채권의 경우 부동산을 담보하고 있으며 또한 시공사 등에서 보증을 하고 있어 비교적 안전한 상품이라고 할 수 있다. 다만 채권이 1순위 인지, 2순위 인지, 또 담보사업지의 분양 예상가격은 얼마인지, 분양은 순조롭게 될 것인지, 시공사는 보증채무가 얼마나 있는지 등을 미리 살펴보아야 한다. 상대를 알면 전쟁에서 이길 수 있듯 채권에 대한 실질적인 내용을 파악할 수 있다면 좋은 투자처를 찾을 수도 있다.

Q. 최근 부동산 투자트렌드와 함께 실속을 챙길 수 있는 투자처가 있다면.
A. 제가 권하는 부동산 투자는 서울 강남을 제외한 강동, 강서, 강북의 역세권 입지가 좋은 상업지로써 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 상업지역이 아니더라도 입지 좋은 곳의 제2종, 제3종 주거지역이되 상업기능을 하는 지역이 좋다. 보통 이런 지역의 토지 단가는 15,000천원/㎡ 정도하며 임대수익률은 약 5% 정도이고 좋은 입지의 부동산을 매입해 리모델링을 하는 경우 약7%의 수익률로 제고할 수 있으며 이런 경우 매매가격은 20,000천원/㎡ 정도로 끌어 올릴 수도 있다. 그리고 법인 부동산을 매입하는 것도 좋은데 법인의 경우 매매가격의 다소 보다는 빠른 현금 확보를 더 중요 시 하기 때문에 좋은 부동산을 착한 가격에 살 수 있는 기회를 가질 수 있다. 다만 정보를 알기 위해선 발품을 많이 팔아야 하는 것은 중요한 사항이다.

Q. 마지막으로 리치 독자들에게 한 말씀 한다면.
A. 리치의 독자 분들께서도 좋은 부동산투자로 부자 되시기를 바라며 궁금한 것이 있으면 특별히 리치의 독자분이시라고 말씀하시면 상담해 드리도록 하겠다. 즐거운 휴가 보내시기 바란다. 감사한다.R


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