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[칼럼]임대부동산 경매 전략

월간 리치 | 2013.02.08

주택을 이용해 월세를 받는 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 데다 정부의 부동산 관련정책도 임대사업을 촉진하는 쪽으로 바뀌고 있기 때문이다. 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 20~30% 정도 싸게 구입할 수 있어 초기 투자자금을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하게 되면 연 10% 이상의 고수익이 보장되는 게 통례다.

경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난 해 하반기에 비해 낙찰가율이 5% 이상 올랐다. 임대 전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 물건품귀 현상까지 빚고 있다. 서울 강남·서초지역에서 감정가 3~5억 원인 주택은 감정가를 훌쩍 넘어가 투자 메리트를 없는 실정이다.
지은 지 20년 이상 된 허름한 단독주택을 감정가의 70~80%에 낙찰 받은 후 개·보수하려는 수요도 크게 늘었다. 노후 단독주택은 감정가가 턱없이 낮게 잡히는 데다 유찰 횟수도 많아 잘 만하면 시세차익도 기대할 수 있다.

역세권 ‘소형 주택’ 임대사업 최적

단독주택 경매물건은 세입자가 많아 권리분석과 세입자 명도 때문에 골머리를 썩는 경우가 종종 있다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에 의해 소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 대상이 보증금 7500만 원 이하 임차인으로 확대돼 명도저항이 줄어든 점도 투자의 장점이다.
월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가, 역세권, 공단주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급이 많은 기존 주택가나 수도권 일대는 전세가 등락 폭이 큰데다 임대수요가 적어 임대주택용으로 부적합하다.
너무 오래된 단독주택도 피하는 게 좋다. 주택이 노후화한 경우 관리비가 많이 들기 때문이다. 벽·창호·천장을 개보수하는 데 드는 비용이 3.3㎡ 당 80~100만 원 정도가 되므로 전면 개보수용 노후주택은 신중하게 투자해야 한다.
1억 원 안팎의 자금으로 임대사업용 부동산을 구하려면 다세대·연립주택을 고려할 만하다. 최저 입찰가 7000~8000만 원 대의 소액 투자용 부동산이 꾸준히 공급되므로 얼마든지 싼 가격에 낙찰 받을 수 있다. 소형빌라 낙찰가율은 70%대며 입찰경쟁률도 5대1 남짓해 우량물건을 찾아 꾸준히 발품을 팔면 의외로 괜찮은 물건을 구할 수 있다.
도심, 오피스타운, 역세권의 소형빌라는 월세 비율이 높은데다 임대수요가 많아 수익률이 은행금리의 2~3배쯤 된다. 통상 인기지역 내 10~20평형대 소형빌라는 보증금 1000만 원에 월세 30~40만 원 정도 받으므로 임대사업용으로 쓸 만하다.
중·소형 빌라는 서울지역에 한 달이면 1000여 건이 넘게 경매에 부쳐지는 만큼 발 빠른 경매정보를 얻은 후 적극적인 투자에 나설 만하다. 다만 소액투자인 경우 입지여건이 우수한 곳만 고집하지 말고 다소 입지여건이 떨어지더라도 임대수요가 넉넉한 지역이라면 안정적인 월세수익을 보장받을 수 있다.
빌라 경매의 틈새시장을 공략하려면 반 지하 빌라나 재건축이 예상되는 노후 물건을 고르는 게 좋다. 반 지하 빌라는 경매시장의 소외매물로 낙찰가율이 60%대를 넘지 않아 잘만하면 소액투자용 임대주택으로 최적의 상품이다.
강남에서 유통업을 하는 이모(54)씨는 지하 소형빌라만 입찰해 재미를 쏠쏠하게 본 투자자다. 여유자금 3억 원으로 주로 역세권과 대학가 주변의 지하빌라 10~20평형대를 집중적으로 매입했다. 컨설팅업체의 도움으로 권리·물건분석과 임대수요 동향을 분석한 이씨는 최대한 저가로 낙찰 받는 방법으로 5채를 낙찰 받았다.
신림·봉천동과 양재·문정동 일대에서 감정가가 싸게 나온 1억 원 안팎의 반 지하 빌라를 감정가의 70%대에 매입한 것이다. 반 지하 물건이어서 경쟁률도 3~4명에 불과했다. 한 채당 보증금 1000만 원에 월세 30~50만 원을 거뜬히 받아 월 200만 원 넘는 고정수익을 거두고 있다.
여유자금이 넉넉한 투자자라면 외국인을 대상으로 한 고급주택 임대사업을 시도할 만하다. 법원경매로 나온 고급주택이나 빌라를 낙찰 받아 외국인 상대 임대주택사업을 할 경우 경매 자체로 인한 시세차익은 물론 외국인 임대사업으로 인한 수익까지 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.
경매시장을 통해 고급주택을 낙찰 받으려는 수요가 예전보다는 늘었지만 시장이 한정된 데다 경쟁률도 높지 않아 싼값에 낙찰 받을 확률이 크다. 서울에만 한 달이면 150여 건 정도의 고급 단독주택과 빌라가 경매에 부쳐진다.
낙찰가율은 70%대. 현재 외국인을 상대로 한 임대사업은 한남·이태원·성북·이촌·방배동 등 외국인 밀집지역으로 한정적인 지역에만 활성화되어 있다.
역삼동에 살고 있는 김모(66)씨는 방배동에 있는 고급빌라를 낙찰 받아 외국인을 상대로 짭짤한 임대수익을 올리고 있는 경우다.
교직에 몸담다 정년퇴직한 그는 퇴직금과 여유자금으로 투자처를 찾다가 저가매입의 기회가 많은 법원경매에 관심을 갖게 됐다. 컨설팅회사의 추천을 받아 두 달 동안의 물건 답사 끝에 방배동의 90평형 고급빌라를 경매로 낙찰 받았다.
감정가 6억5000만 원 짜리 빌라를 4억2100만 원에 낙찰 받아 외국상사 임원에게 월세로 매달 800만 원에 2년간 임대했다. 김 씨는 세금으로 2700만 원과 이사비 500만 원 등 총 4억5300만 원을 들여 고수익을 올리고 현재 시가 10억 원의 고급빌라를 소유하게 된 것.
경매를 통해 주택을 낙찰 받아 임대사업을 할 경우 신경 써야 할 부분이 많다. 우선 염두에 둬야 할 것이 세입자의 명도(집 비우기)다.
아무리 싼값에 낙찰 받았다 하더라도 세입자의 마찰로 명도소송까지 제기된다면 금전적 손해로 이어질뿐더러 정신적 고통도 따른다. 되도록 입주 전 세입자를 만나 명도저항 여부를 신중히 확인하고 넉넉한 이사비용을 책정해 두는 게 좋다.

꼼꼼한 분석 필수

법원에서 매긴 감정가도 신중히 확인해봐야 한다. 경매에 부쳐지기 3~5개월 전에 매겨지는 감정가는 현재 시세와 차이가 많고 또 터무니없이 높게 감정된 경우가 허다하다. 초보 투자자가 과다 책정된 감정가가 시세인줄 알고 입찰했다 되레 손해를 보는 경우도 비일비재하다.
특히 거래가 많지 않아 환금성이 떨어지는 고급주택·빌라에서 과다감정가 문제가 속출하는 만큼 입찰 전 감정가와 현 시세를 조사해야 한다. 입찰 전 인근 중개업소를 반드시 들러 현재 시세는 물론 매도·매수호가도 충분히 알아봐야 한다.
경매물건 취득의 단점 중 하나는 주택 내부시설 확인이 어렵다는 점이다. 경매에 부쳐져 손해를 보게 된다고 생각하는 집주인과 세입자는 입찰자의 요구대로 주택 내부를 공개하지 않는다. 따라서 입찰자는 법원이 공개 열람하는 감정서상 평면도나 구조도로 집 구경을 마쳐야 한다.
기지를 발휘해 집안 내부를 확인하고 입찰하는 게 좋다. 인근 중개업소를 이용해 비슷한 내부구조를 가진 위·아래 주택이나 일반매물로 가장해 직접 찾아가 보면 쉽게 내부구조를 확인해 안심하고 입찰 할 수 있다.
최근 임대주택이 저금리 특수를 타고 각광을 받고 있어 초보 투자자들이 경락잔금 대출제도를 이용해 무리하게 소형주택 여러 채를 고가로 낙찰 받는 경우가 많다.
그러나 주택 임대사업이 반드시 '꿩 먹고 알 먹는' 장기적인 투자종목은 아니다. 경매투자 전 충분한 수익성 분석과 함께 꼼꼼한 투자성 분석을 해야 한다. 소형주택 가격이 크게 오른 만큼 여유자금을 활용해 안정적인 월세수익을 거둔다는 마음으로 투자해야 성공할 수 있다.


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