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[칼럼]2013년 경·공매시장 전망 및 유망물건 39

월간 리치 | 2012.12.10

경매 물건은 줄고 응찰자는 늘고 있는 데도 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 오히려 하락세인 게 2012년 부동산 경매 시장의 결산 내역이다. 부동산 시장에서 수요는 넉넉한데 공급이 부족하면 시장가격이 상승하기 마련이다. 하지만 2012년 경매시장에서는 이 같은 시장의 기본 논리가 통하지 않았다. 주택의 경매물건은 연초 대비 8~10% 줄었지만, 응찰자는 매월 8~9% 늘고, 낙찰가율은 연초대비 10%나 떨어졌다.

경매 공급량·응찰자 수와 낙찰가율이 따로 노는 것은 전환기 부동산시장에서 나타나는 반복되는 현상이다. 침체된 부동산시장에 경기 회복에 대한 기대감이 조금씩 퍼지면서 입찰 경쟁률도 소폭 올라가고 있다.
경매 물량이 꾸준히 줄어드는 이유는 금융기관 등 채권자들이 담보권 실행에 대한 경매청구를 자제하는 사회 분위기에다 시장 활성화에 대한 기대감이 높아지면서 자연스럽게 경매 신청 건수도 줄고 있다.
 
아파트 낙찰가율 77% ‘저조’
 
2012년 경매시장의 중요한 트렌드 변화 중 하나는 아파트 물건의 인기가 지속적으로 떨어지고 있다는 점이다. 경매시장에서 가장 대중적인 인기를 끄는 아파트 경매물건의 낙찰가율과 입찰자 수 하락이 한 해 내내 이어졌다.
전국에 입찰 진행된 아파트 경매물건의 평균 낙찰가율은 77%로 집계됐다. 이는 반기별 실적을 기준으로 할 때 2008년 글로벌 금융위기가 터진 이후 가장 낮은 수치이다. 2011년 낙찰가율 84%에 비해 7% 이상 하락한 수치다.
이처럼 아파트 낙찰가율이 하락한 이유는 입찰자의 수가 줄었기 때문이다. 2012년 상반기 아파트 응찰자 수는 4만1719명으로 2011년 같은 기간 6만281명보다 1만8562명이 줄어 30%나 감소했다.
같은 기간 아파트 경매물건 수는 2만5021건에서 2만3689건으로 5.3%(1332건) 줄었다. 경매 감정가가 현재 시세를 반영하지 않아 고평가되면서 유찰 빈도가 높은 물건을 골라야 차익을 거둘 수 있어 응찰자 수 줄어든 것으로 보인다.
경매시장의 또 다른 변화 중 하나는 지역과 부동산 종목을 불문하고 신건 낙찰과 고가 낙찰 수가 줄어 부동산 불황기를 실감한 한해였다. 신건 낙찰이 줄었다는 것은 유찰 과정을 거치지 않아 고가 낙찰이 줄었다는 것을 의미한다.
2012년 상반기 신건 낙찰 수는 2011년 같은 기간보다 29% 줄어든 7939건에서 5614건으로 집계됐다. 또 고가 낙찰 건수도 1만349건에서 7322건으로 크게 줄었다.
서울·수도권 주택 경매시장은 경매 물량 증가와 낙찰가율 하락으로 구입 부담이 줄고 매매가 대비 전세가격 비율이 올라 2013년 기상도는 대체로 ‘맑음’이다.
주택시장의 소비심리지수의 상승과 경매 건수 감소, 한국은행의 기준금리 인하 조치, 낙찰가율 상승세, 글로벌 주택시장의 회복세 등으로 주택 경매시장은 실수요자들이 입찰에 가세하면서 입찰 경쟁률과 함께 낙찰가율의 완만한 상승세가 점쳐진다.
부동산 침체가 이어지며 경매에 부쳐지는 주택이 중대형에서 소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다.
특히 수도권 경매시장에 전세금 수준의 2억 원 이하 저가 주택 경매물량이 급증하면서 실수요자와 투자자들이 동시에 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 증가할 것이다. 2012년 1~9월 수도권 소재 감정가 2억 원 이하의 주택 경매물건은 1만6000여 건으로 2011년 같은 기간에 비해 30% 늘어난 5225건이었다.
거래시장에서 푸대접을 받았던 대형 아파트와 고가 경매주택의 경우 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러질 전망이다.
대형 주택의 처분조건부 대출, 대출한도 축소 등의 규제로 인해 대출 연장과 이자 납부를 제대로 못하는 채무자들의 부동산이 경매시장으로 대거 유입될 가능성이 높다. 경매시장에 대거 공급될 것으로 보이지만 투자자들의 반응은 냉랭해 경매 주요 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의 트리플 동반 하락이 예상된다.
주택 경매시장의 서울·수도권과 광역시와 지방의 낙찰가율 양극화 현상도 두드러질 전망이다. 특히 중대형 물량이 풍부한 경기·인천지역과 신도시의 경우 주택담보대출 부실의 발생 가능성이 높아 경매시장의 침체가 이어질 전망이다.
하지만 5대 광역시와 지방 중소도시는 신규 입주율과 경매물량 감소가 예상돼 개발호재가 있는 세종시를 포함한 지방 혁신도시 주택 경매시장과 더불어 투자자들의 관심이 몰려들 가능성이 높다.
전반적인 경기 침체로 인한 저금리 가능성이 높아 상가와 오피스텔, 근린시설 등 임대수익형 경매 부동산으로 경매 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다.
부동산 시장이 살아날 모멘텀이 없는 상태에서 2012년과 비슷한 상황으로 수익형 경매물건의 인기 상승 가능성이 짙다.  경매 상가의 경우 상업용 부동산의 연체율(1.44%)이 주택대출 연체율(0.93%)을 추월해 경매로 나오는 상가매물이 늘어 수익형 경매의 대표종목으로 부각될 여지가 높다.
경매시장에 오피스텔·오피스 물건이 늘면서 응찰자들이 몰리는 양상이 재연될 것으로 보인다. 2012년 하반기 이후 매월 서울·수도권 오피스텔 경매 물건은 200여 건씩 꾸준히 경매시장으로 유입돼 투자자들의 관심 종목으로 떠오르고 있다.
물량은 점차 늘고 낙찰률은 증가해 낙찰가율 70%대의 저가 낙찰 사례가 눈에 띄게 늘고 있다. 평균 오피스텔과 오피스 경매물건의 입찰 경쟁률은 4대 1 수준이다.
몇 년간 경매시장 인기종목으로 떠올랐던 오피스텔은 고가낙찰에 주의해야 한다. 도심 오피스텔은 중대형에 비해 낙찰가율이 감정가를 넘어 낙찰돼 고가낙찰 논란에 휩싸인다.
도심 오피스텔의 경우 싸게 살수록 임대수익률이 높은데다 물량 부족 현상으로 인기가 높다보니 감정가보다 높게 낙찰 받는 오류를 범하기도 한다. 오피스텔은 시세 변동이 작아 시세차익을 노리기보다는 철저하게 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 물건을 찾아야 한다.
공장과 주유소, 숙박시설 등 테마 임대종목은 경매에 부쳐지는 매물이 풍부해 2013년 한층 인기를 끌 전망이다.
장기적인 경기침체와 내수경기 부진으로 영세 자영업자들이 빚을 감당하지 못하고 부도, 파산하면서 중소형 테마부동산 물건의 경매시장으로 대거 유입되는  매물이 매년 증가세에 있다. 경매에 나오는 주유소 등 테마형 부동산은 2~3회 유찰돼 낙찰가율 70% 이하에 결정돼 저가에 낙찰되는 대표적인 수익형 틈새부동산으로 꼽힌다.
압류재산 등 공매로 처분되는 부동산이 예년보다 많이 대기하고 있어 공매를 통한 저가매입의 기회가 늘어날 전망이다.

압류재산 공매 증가 추세
 
경기침체 여파로 체납세금의 상환이 어려워져 세무서와 지방자치단체가 매각을 의뢰한 압류재산의 강제매각 물건이 속속 공매시장의 주요 물건으로 나올 전망이다. 대출자금 회수의 문제로 자산이 바닥나는 파산재단과 저축은행들의 PF 대출 채권의 공매처분으로 부동산 공매물량의 공매시장 유입이 크게 늘어날 전망이다.
국세징수법 개정에 따라 2012년부터 공매 물건도 경매처럼 상세한 물건정보를 제공하는 업무가 추가돼 공매 수요자들의 관심이 증폭되고 있다.
부동산 상태, 세입자 유무, 보증금 규모 등 현황조사 내용이 공매시스템인 온비드를 통해 공개되면서 공매의 투명성을 확보할 수 있어 공매도 경매 수준으로 개선돼 재테크 수단으로 대중화할 전망이다. 그러면 투자자들의 유입이 늘어 낙찰가율 증가와 입찰경쟁률 상승세가 두드러질 듯하다.
캠코는 지난 10년 동안 인터넷자산처분시스템 ‘온비드’의 공매물건 매각의 누적 거래금액이 20조 원을 돌파했다. 전국 1만2000여 공공기관의 보유자산을 매각하며 총 19만2000건을 매각해 왔다.
2011년 온비드를 통해 공개 입찰에 부쳐진 물건은 10만6000건, 낙찰된 물건은 2만6000건으로 한 해에 거래된 금액만 3조5000억 원에 달한다. 2012년 주거용 건물의 평균 낙찰가율은 74%, 비주거용은 53%로 법원 경매보다 훨씬 저가에 낙찰된다.


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