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[칼럼]귀농을 위한 토지 경매 투자전략 33 아는 만큼 발로 뛰는 만큼 ‘싸게 낙찰’

월간 리치 | 2012.06.11


시골 생활을 위해 미리 전·답·과수원과 시골주택을 경매로 취득하면 시세 보다 20%에서 많게는 절반 값에 낙찰 받을 수 있어 적은 돈으로 값싸게 부동산을 장만할 수 있다. 경매 물량도 한 달에 약 1만 여건에 달해 우량 물건 선택의 여지가 높다.
귀농용 토지의 경우 2회 이상 유찰이 기본이다. 2012년 수도권의 경우 통상적인 농지 낙찰가율은 67%, 입찰경쟁률 1.6대 1로 2011년 평균 74%, 경쟁률 2대 1에 비해 상당히 싼 값에 낙찰돼 한결 수월하면서 값싸게 토지 경매에 입찰할 수 있는 장점이 있다. 
경매를 잘 활용하면 귀농 후에도 근처에 좋은 토지가 나온다던지 활용도가 높은 물건의 농가주택이 나온다던지 하면 저렴한 가격에 구매해 귀농의 시작점이 될 수도 있고, 농번기가 지나면 쉬엄쉬엄 경매를 통해 수익 창출도 할 수 있다.
대부분 경매에 부쳐지는 토지 물건들은 건물이나 지상물이 없어서 명도가 쉽고 일반매물에 비해 저렴한 가격으로 낙찰 받을 수 있어 우량 토지에 대한 법원경매 투자자의 매수 층이 두터운 편이다.

귀농 전 영농체험용 취득 유리

적절한 귀농 시기를 고른 다음 미리 토지나 주택을 경매로 마련할 때는 장기적인 계획을 세워 투자하는 것이 좋다. 귀농 전에 미리 도시와 농촌을 오가면서 생활하는 완충기간을 갖는 것이 좋다. 이 시기를 잘 활용하면 농촌생활이 자신에게 맞는지 점검해 볼 수도 있다.
귀농 지역을 정했다면 집과 땅은 어떻게 구하고 자금 여력에 따른 작목 선택과 자금 지원  정보는 귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com)를 이용하면 귀농 정보를 제공 받고 교육도 받을 수 있다. 도시민의 귀농을 돕기 위한 원스톱 서비스를 제공해 초보자에게 유용하다.
귀농지로 선호하는 지역은 대체로 정해져 있다. 경기와 강원도는 수도권에 인접해 전원생활의 여건이 좋아 ‘귀촌’이 주목적이다. 반면 전남·경남은 농지면적이 넓고 농업여건이 좋아 직접 농어업에 종사하기 위한 귀농가구들이 대다수이다.
농사를 위해 토지 경매물건을 찾을 때는 배필을 찾듯 신중하게 지역과 매물을 정하는 것이 바람직하다. 고향이나 아는 귀농자가 있으면 좋고 하나의 군, 인접지역을 정해 집중적으로 경매에 부쳐진 매물을 고르는 게 좋다. 가장 좋은 방법은 지역 농사꾼에게 정보를 얻는 것이다.
시골 땅 경매 투자는 아는 만큼 발로 뛰는 만큼 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 원하는 투자 지역을 선정했다면 직접 현장 답사해 정확한 위치를 알고 분석해야 한다. 이때 지자체를 적극 활용하면 도움을 받는다. 시·군청 등 방문해 귀농 관련 부서에 들러 지역 개발 사항, 토지 이용의 범위나 규제, 한계선 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
귀농 전부터 귀농 예정지 내 주말체험 영농 목적으로 1000㎡(302평) 이하 농지를 취득하면 농업경영을 목적으로 하지 않더라도 취득이 가능하다. 1000㎡면 주택을 건축하고 자그마한 정원과 텃밭을 꾸미기에 부족함이 없는 면적이다. 농사를 짓지 않고도 취득한 농지를 장기간 소유하기에  제약이 없다.
경지정리가 잘된 농지보다는 도로 접근성이 좋은 농지가 유리하다. 경지정리가 잘된 농지는 농지보전 목적이 강해 농지 전용이 어렵고 개발 여지가 떨어진다. 주택을 짓기 위한 농지는 남향의 땅이 좋고 강이나 하천이 보이고 주택 등이 모여 있는 곳이 좋다.
미리 우량 경매물건을 검색하려면 경매 진행 예정  물건을 미리 확인해 보는 것도 투자전략을 짜는 데 도움이 된다. 향후 6개월~1년 후에 경매될 ‘경매    예정 및 대기물건’ 리스트를 확인하면 된다. 입찰 관심지역과 종목 검색을 해보고 시세분석과 권리분석을 해보는 것도 한발 앞서 우량 물건을 낙찰 받는    비결이다.

유찰 거듭한 거품 빠진 매물 골라야  

시골 농지와 주택의 섣부른 경매 입찰은 금물이다. 2~3회 유찰 물건이라도 주변 급매물도 함께 알아보는 게 좋다. 지방 부동산은 거래가 많지 않은 대신 매물이 풍부해 경매가보다  저렴한 매물이 많다. 따라서 경매 외에 다른 싼 급매물이 있는지 파악하는 게 요령이다.
시세파악이 쉽지 않은 것이 농지이므로 토지 소재지 인근의 몇 군데 중개사사무소를 들러 정확한 거래시세와 매매사례를 파악한 후에 입찰가를 산정해야 한다. 농지는 최소 1회 이상 유찰해 거품이 빠지거나 거래 시세의 80% 이하로 낙찰 받아야 투자성이 있다.
귀농인에게 적합한 농가주택도 경매에서 찾으면 저렴하게 낙찰 받는다. 허름한 농가를 리모델링하거나 개축해 활용할 수 있다. 하지만 시골집은 대지가 아닌 농지에 들어선 경우거나 무허가 불법건축물인 주택도 많으므로 확인해봐야 한다. 진입로 문제, 지상권만 있는 집인지도 체크사항이다.
경매 토지와 주택의 감정가는 시세가 아니라는 점에 유의해야 한다. 시골 주택의 감정가는 오류가 많고 지역과 주변여건에 따라 감정가가 들쭉날쭉하다. 반드시 현장답사를 통해 감정가와 시세의 격차를 파악하고 최근의 경매 낙찰가와 거래가를 기준으로 삼아야 한다.
농지와 임야의 경우 희귀나무가 있거나 경사도 20도 이상, 산림이 울창하거나, 묘지가 있다면 낙찰 후 해결해야 할 문제가 복잡해질 수 있다. 입찰 전 경매 낙찰 후 문제 소지가 있는 부동산은 입찰을 자제하거나 전문가의 도움을 받고 입찰하는 것이 필요하다.
시골에서 잘 살려면 원주민과의 관계도 염두에 둬야 한다. 지역 주민들과 관계를 원만히 하기 위해 자주 마을회관을 방문해 주민들과 인사하고 친숙하게 지내야 한다. 주민들과 친해지면 농사기술 전수와 농기구도 빌려 쓰는 등 여러 가지 도움을 받는다. 


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